РЖ:Какие основные проблемы жилищного строительства в России?

Александр Кривов:Критическое отставание деятельности по территориальному планированию на всех уровнях ответственности, предусмотренных законодательством - федеральном, субъектов федерации, муниципальном.

В результате не удается перейти к практике масштабных отводов земель под застройку, не происходит рационализации структуры строительства по типам жилых домов и их этажности, а основные усилия продолжают направляться в строительство многоэтажных железобетонных зданий на отдельных земельных участках с устаревшей инфраструктурой. Это есть действия "малого строительства", дополнение к застройке существующих городских территорий, в то время как сам принцип подхода к освоению земель под жилищное строительство должен быть радикально пересмотрен.

В России сегодня менее 1% земель относится к землям поселений, включая сельские, притом что в других странах эта доля, как правило, превышает 10%.

Сегодня у нас происходит концентрация строительства в мегаполисах-миллионниках и крупных городах, жестко отграниченных городской чертой от прилегающих территорий. Документы территориального планирования - схемы и генеральные планы являются на сегодня единственным правовым основанием изменения такого положения и должны обеспечить вовлечение под земли застройки ежегодно по 2-2,5 тыс. кв. км, необходимых для размещения комплексного строительства 80-100 млн. кв. м жилья.

Без создания в сфере удовлетворения спроса на жилье конвейера: "территориальное планирование - отвод, правовая и инженерная подготовка территорий - инвестиционный кредит - управление застройкой и проектами (девелопмент) - строительство - предложение жилья" - не будет уравновешена система мероприятий по его поощрению - ипотека, жилищные сертификаты и др. Напротив, продолжится подталкивание цен продаж вверх. В условиях, по сути, искусственного дефицита земель под застройку иначе быть не может.

Отсутствие необходимого институционального обеспечения стратегического и методологического уровней подготовки решений федеральных и региональных органов власти. Так, программа "Жилище" не затрагивает ряд важнейших вопросов реализации национального проекта: распределение предусматриваемых 80 млн. кв. м жилья по территории страны - примерно 15-17 млн. кв. м суммарно в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, а где остальное? Какова структура строительства по собственности и источникам инвестирования, по этажности, плотности, развитию социальной, коммунальной инфраструктуры и санитарно-экологического качества жилища? Не определены пилотные, головные регионы и проекты, которые могли бы стать полигонами для отработки различных градостроительных и инвестиционно-строительных схем, приемов, методов и примеров реализации национального проекта.

Проектные организации, разрабатывающие по заказам муниципалитетов документы территориального планирования, правила землепользования и застройки, проекты планировки территорий, полностью разъединены, не учитывают интересов Российской Федерации и субъектов федерации и, более того, выступают подчас с демпинговыми заявками на выполнение проектов, которые в результате лишь осложняют реализацию национального проекта, подменяя его стратегию сиюминутными акциями.

Таким образом, реализация национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России" невозможна без опережающего планирования территориального развития в масштабах страны и субъектов Российской Федерации.

РЖ: Можно ли сказать, что рост жилищного строительства (109% от прошлогоднего показателя) свидетельствует об успехе нацпроекта?

А.К.: Я этому не верю по одной причине: система счета сейчас не подлежит жесткой формализации, можно считать как угодно. И я думаю, что на 2006-й, 2007-й и 2008 годы (до выборов) будут все время показывать небольшой прирост 9-10-12%, достаточно не указывать выбытие фонда или, наоборот, внести дачные постройки. По сути дела - это объем регистрации недвижимости, может быть построено меньше, а зарегистрировано больше. В целом можно говорить о том, что объемы строительства не меняются. Происходит стагнация. Ничего похожего на радикальные изменения, которые привели бы к росту объема строительства, не происходит. В 2005-м были разговоры о малоэтажном строительстве, но это ничем не закончилось.

Да и само по себе малоэтажное строительство (как и многоэтажное) не является панацеей от всех бед. Должен быть спектр, разное жилье на разный вкус - от элитных высотных до малоэтажных эконом-класса. Пока у страны нет взгляда на свое стратегическое развитие, в стране не определен тип социального устройства, не может быть и сформулирована позиция государства.

РЖ: Насколько правы те эксперты, которые считают, что проблема "пробуксовывания" нацпроекта в отсутствии системного подхода?

А.К.: Системный подход - следствие замысла, четкого понимания цели. Необходим прогноз, должна быть какая-то идеология. А самое главное - должна быть стратегическая подоснова для идеологии. Ясно, что должна быть сформирована какая-то цель. Сейчас у России есть только прагматические цели - достичь некого состояния, оказаться в положении лучшем, чем бедственное.

Неопределенность самоидентификации, позиционирования себя в мире приводит к неуверенности субъекта в том, что он действует правильно, адекватно обстоятельствам.

По программе "Жилище", которая является основой национального жилищного проекта, ситуация рассматривается по фрагментам - ветхий фонд, обеспечение жильем молодых семей и т.д. Когда в конце 80-х годов был лозунг - "Каждой семье отдельную квартиру", - был очевидный стратегический подход, свойственный многим советским деяниям. Программные методы работали в независимости от персоны лидера. Была определенная технологическая цепочка, в независимости от того, рыночная экономика или нет, - ведь рынок существует в определенных технологических нишах: должна быть отведена земля, создана ее инженерная подготовка, рынок стройматериалов, рынок строительно-подрядных услуг, это все должно быть зарегистрировано (рынок регистрации), и, конечно необходим рынок оборота.

Сейчас мы строим как до Хрущева. Тогда удвоить объем жилья удалось следующим образом - закупались заводы полного цикла (стройматериалы, поставка, монтаж оборудования завода, отвод территории под строительство, проектировка, застройка)

Это требовало колоссальных долгосрочных инвестиций, которые сейчас государство неспособно самостоятельно обеспечить, поэтому в нашей ситуации лучше брать пример с США, где государство ежегодно поставляет (часто бесплатно) девелоперам 500 тысяч акров земли с обеспечением правовой подготовки (земли отводятся и регистрируются). Все остальное ложится на плечи девелоперов, которые строят жилье во всем ценовом спектре.

Таким образом, государство должно:

1. обеспечить цикл территориального планирования;
2. подготовить земли (обязательно с избытком);
3. осуществить правовую (и, зачастую, инженерную) подготовку;
4. передать земли бизнесу.

Пока что в нашей стране не решены проблемы с территориальным планированием, а земли под строительство отводится очень мало, что создает, таким образом, искусственный дефицит земель под застройку и приводит к значительному завышению цен.

В рыночной экономике субъект рынка ищет нишу и действует в ней, пока та не выдыхается, но его поиск редко осуществляется в рамках целостной идеи. Чаще это стохастический поиск - то, что сегодня выгодно, тем и занимаются в данный момент. И не стоит ждать от бизнеса решения существующих проблем, это задача государства. Другое дело, что, помимо формулирования целостной идеи и правил игры, требуются инвестиции, - и в этом государство без бизнеса обойтись уже не может.

РЖ: Каковы, на ваш взгляд, предварительные итоги нацпроекта?

А.К.: Время идет, и никаких стратегических решений не принято. Более того, не принято решение об их разработке. До сих пор не определен пилотный регион для апробации предлагаемого системного подхода. Без федеральной поддержки тут не обойтись. Надо увеличивать объемы земель под жилищное строительство со стоимостью 200-300$ за кв. метр, но они неконкурентоспособны при существующем дефиците жилья.

Требует разработки строительно-кредитная система (застройщика и покупателя). Если предоставлять строителю кредит на выгодных условиях, то это отражается и на стоимости жилья. Если кредит населению (с большой рассрочкой) напрямую связан с кредитом застройщику и стоимость жилья колеблется от 200 до 400$, то можно говорить о том, что в нашей стране строится действительно доступное жилье.

Необходимо понимание того, что строить и как. Градостроительная гипотеза и социальная тесно связаны между собой. Пытаясь уйти от социальной, наша власть уходит и от градостроительной. Сейчас очередь государства внести свой вклад - сформулировать цель, "идеологию" расселения и застройки, однако оно пока что отделывается общими фразами, "оболочками смыслов", в которых очень мало говорится о содержании.

Беседовал Дмитрий Овсянников