Программа "Доступное и комфортное жилье - жителям России" рассчитана на шесть лет (2005-2010). Структурно и хронологически программа состоит из подготовительного периода (2005) и двух этапов: 2006-2007 и 2008-2010 годы соответственно. Главная цель - предоставить возможность жителям России реализовать мечту - приобрести собственное жилье.

Что планировалось

В программе предусматривалось два направления деятельности: очень важно было максимально расширить круг граждан, способных купить или построить жилье, и нарастить объемы жилищного строительства. И здесь чрезвычайно важен баланс этих составляющих. Только их гармоничное развитие может гарантировать успех проекта. Разрушение же равновесия между ними приводит к срывам цен, и успешная реализация проекта ставится под вопрос.

Принимаемые ранее государством социальные программы обычно были направлены на поддержку наименее защищенных слоев населения - инвалидов, пенсионеров, военнослужащих. В то же время считалось, что активная часть населения сможет позаботиться о себе сама. Однако квартирный вопрос, как говаривал один общеизвестный классик, настолько актуален и настолько сложен, по крайней мере в нашей стране, что правительство небезосновательно решило оказать содействие в решении данного вопроса всем категориям граждан:

1) если гражданин является членом сообщества, о котором власть обязана позаботиться (инвалидом, нуждающимся в улучшении жилищных условий, военнослужащим, уволенным в запас, участником ликвидации глобальных катастроф, вынужденным переселенцем и т.д.), то государство возместит часть необходимой суммы в виде сертификата;

2) если гражданин создал молодую семью (супругам до тридцати лет), которая признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, то часть стоимости жилья будет компенсирована из средств федерального, регионального и местного бюджетов. Часть задолженности будет списываться по мере появления в семье детей;

3) для остальных граждан предлагаются лояльные кредитные схемы. И что немаловажно - государство обещает контролировать размер процентной ставки.

Что же касается второго направления, то на этой чаше весов находятся актуальные проблемы роста объемов строительства и модернизации объектов инфраструктуры. Проект предусматривал выполнение конкретных обязательств к вполне определенному сроку:

а) улучшение до 2008 года жилищных условий для 69,5 тыс. молодых семей. Из них 27,8 тыс. должны были получить жилье в 2006 году. В этом же году планировалось субсидирование 27,8 тыс. семей при приобретении жилья на сумму 2,1 млрд рублей;

б) увеличение объемов ежегодно выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 151 млрд рублей в 2007 году и снижение ставки по ипотечным кредитам до 11% годовых в рублях. Напомним, что в 2006 году процентная ставка по ипотечным кредитам составляла 12%, а годовой объем ипотечных кредитов исчислялся 108 млрд. рублей. В итоге доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее всем нормативам, с помощью собственных и заемных средств должна увеличиться до 14%;

в) в 2006 году планировалось обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях наращивания объемов жилищного строительства в размере 4,3 млн кв. м, а в 2007 году увеличение общего годового объема вводимого жилья до 56,3 млн кв. м. Также планировалось довести долю частных инвестиций в коммунальный сектор до 20% и снизить за счет модернизации объектов коммунальной инфраструктуры ее износ до 55%;

г) улучшение жилищных условий 76,2 тыс. семей (включая 30 тыс. семей ветеранов и инвалидов). В 2006 году планировалось предоставить субсидии на приобретение жилья 21,2 тыс. семей упомянутых категорий граждан на сумму 17,8 млрд. рублей, обеспечить жильем 12,7 тыс. семей ветеранов и инвалидов.

Процесс реализации проекта показал, что самой трудной оказалась та часть, которая касается строительства нового жилья и модернизации объектов коммунального хозяйства. Здесь обнаружился целый айсберг проблем.

Свободных участков с готовыми инженерными коммуникациями практически нет, существующая инженерия изношена на 70%. Поэтому государству предстоит не только сократить количество барьеров, которые вынуждены преодолевать застройщики при приобретении участков земли, сделать эту процедуру более прозрачной, но и провести инженерную подготовку новых территорий для строительства жилья, а также модернизацию ЖКХ. Для этого необходимы: во-первых, генеральные планы застройки и развития территорий; во-вторых, строительство новой и модернизация существующей инженерной инфраструктуры, чем, к сожалению, не занимались последние пятнадцать лет.

Следующая проблема - развитие строительной промышленности. Требуется техническое и технологическое усовершенствование производства, которое в значительной степени изношено и не соответствует современным нормам. Например, все производство цемента в стране работает по устаревшей, энергозатратной и к тому же экологически вредной технологии. Государство должно поддержать внедрение современных технологий производства стройматериалов. Если это импортные технологии, то путем снижения пошлин; если новые отечественные разработки, то посредством субсидирования их внедрения.

В области стандартизации и правоприменительной практики потребовался целый ряд нормативных документов, в частности в области техрегулирования, и разрешительных правил по допуску организаций на строительный рынок. В связи с неготовностью строительных компаний перейти на саморегулирование в рамках Союза строителей пришлось отложить отмену процедуры лицензирования строительной деятельности до 1 июля 2007 года.

Что было сделано

Ни один из шагов не был простым.

Сертификаты. Сертификаты предоставлялись, но их размер был таков, что компенсировалась лишь незначительная часть стоимости жилья, так как заложенная в них государственная цена 1 кв. м в размере 14 тыс. рублей в связи с ростом оказалась гораздо ниже рыночной. Особенно это сказалось в Москве, С-Петербурге, Калининграде, Екатеринбурге и других "дорогих" городах.

Кредитование. Доля сделок с использованием различных долгосрочных заимствований составила 15%. Однако 2/3 из них - это так называемые суррогатные схемы, особенно в сделках с новостройками (кредиты под залог имеющегося жилья, улучшение жилищных условий, деятельность жилищных кооперативов). Кроме того, покупку далеко не каждой квартиры банк согласится кредитовать. По данным банковских структур, только 8% от всех обратившихся получают кредиты, остальные не в состоянии купить квартиру даже с использованием заемных средств. Данное обстоятельство стимулировало появление самых разнообразных ипотечных программ. Часть из них предусматривает кредитование с минимальным первым взносом - 10%, а также без первого взноса с процентной ставкой порядка 11% годовых. Однако комиссионные банка, различные скрытые проценты доводят эту ставку до 14-16%. Правда, на днях вышло решение Верховного суда о признании штрафов и комиссионных выплат незаконными. Конечно, в таком случае рост процентной ставки неизбежен, но это будет честнее, так как можно будет говорить о реальной банковской нагрузке и контролировать ее снижение.

Повышение доступности жилья. В рамках программы предусмотрено, что до 30% граждан смогут обеспечивать себя жильем за счет собственных и привлеченных средств. Данный раздел программы берет на себя обязательства по обеспечению льготного режима для молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. На местах был принят ряд программ, обеспечивающих более мягкие условия для молодых семей, чем это предусмотрено проектом. В частности, в Москве пересматривается возрастной ценз, в Ростовской области при оформлении кредита либо получении субсидии местная власть берет на себя частичное или полное погашение процентной ставки. В некоторых субъектах Федерации с рождением третьего ребенка жилье может вообще ничего не стоить.

Строительство нового жилья и модернизация объектов коммунального хозяйства. Европейский стандарт объемов строительства - 1 кв. м на жителя в год. Средняя цифра по России - 0,3 (в 2005 и 2006 годах), в Москве - 0,5, в Подмосковье - 0,82. В 2010 году ожидается 0,5 кв. м на жителя в среднем по России. Данные Росстата фиксируют: в 1990 году в стране было введено 61 млн. кв. м жилья, в 2000 году - 30 млн. кв. м, в 2005 году - 43 млн кв.м. В 2006 году ожидалось 50 млн. кв. м, в 2007 году планируется 56 млн кв. м, а на 2010 год - 80 млн кв. м. К концу 2006 года стали появляться предварительные сведения относительно объемов сдачи жилья. По оценкам Министерства регионального развития, около 60% субъектов справилось с заданными объемами. Например, в Московской области сдано 6,4 млн кв. м, причем 2/3 из них - это многоэтажное жилье.

Активизировалась деятельность по разработке генеральных планов развития территорий. Многие из них уже подготовлены. Для активизации процесса инженерной подготовки разработан специальный порядок, согласно которому процентная ставка по банковскому кредиту субъекта или муниципалитета полностью погашается федеральным бюджетом.

Планируется ввести шестьнадцать крупных производств, в том числе четыре цементных завода компаний "РусАл" совместно с "Интеко". В ходе реализации программы предполагается равномерно размещать предприятия стройкомплекса по территории страны. Эта мера должна сократить транспортные издержки, стимулировать открытие производств на базе местного сырья, например, кирпича, цементо-замещающих компонентов и т.д. Ассоциация строителей России заключила соглашение с немецкой фирмой "Wehrhahn" на поставку в регионы России двадцати заводов для производства газобетона. Принят ряд документов, направленных на поддержку малоэтажного строительства, строительство быстровозводимых деревянных домов из местного сырья. Кроме того, важно изучить и использовать законодательство и опыт правоприменительной практики других стран, исследовать механизм реализации Европейской программы в строительном комплексе.

Итоги

Очень хочется подвести итоги, тем более что в проекте были заданы конкретные контрольные цифры.

Первый итог. 2006 год был годом осмысления и понимания глобальности проблемы, а следовательно, и во многом подготовительным. Из-за разрушения баланса спроса и предложения, снижения объема строительства и резкого роста цен она оказалась под ударом. Пока о конкретных цифрах говорить рано, так как окончательные итоги будут подготовлены позже. Однако понимание реальных проблем ведет к определению тактики их решения.

Статья написана в соавторстве с Анастасией Краснопольской, аналитиком компании "МИЭЛЬ-недвижимость"