Несмотря на существенное снижение темпов роста промышленного производства, произошедшее в прошлом году, общее экономическое состояние России продолжает оставаться достаточно устойчивым. Устойчивость сохранилась за счет того, что эстафета перешла от одного экономического лидера к другому, который теперь работает не только за себя, но и за другие сектора экономики. Этим новым лидером стало строительство, особенно жилищное. За 2006 год объем ввода жилой площади увеличился сразу на 15%, что является рекордным показателем за всю пореформенную историю российской экономики, так как раньше у нас вводы жилья в основном падали, а если росли, то только очень низким темпом.
Например, в интервале с 1991 по 1998 год ввод жилья постоянно сокращался. С 2000 года ввод в действие жилья увеличивался на 3-4% в год, и только в предыдущем 2005 году количество вновь построенного жилья возросло на 6%. Причем и эти 6% роста казались пределом, превзойти который будет практически невозможно.
Дело в том, что рост физического объема строительства с недавнего времени стал тормозиться разного рода факторами, не имеющими прямого отношения к процессу воспроизводства конечного строительного продукта. К этим факторам, прежде всего, относятся нехватка земли под новое строительство, рост числа участков под застройку с обременениями, холодная зима 2005-2006 годов (и ожидания ее повторения) и рост стоимости подключения готовых домов к инженерным сетям. К этим внешним для строителей факторам добавились и чисто внутриотраслевые трудности - рост стоимости материалов и рабочей силы, а также рост стоимости одного квадратного метра из-за роста этажности зданий.
Кроме того, к этим земельно-строительным трудностям в 2005 году добавилось сильное законодательное ограничение, которое значительно усложнило жизнь строительным компаниям. Государственная дума приняла закон о долевом строительстве, который по идее должен был защищать права дольщиков, то есть лиц, покупающих жилье еще на ранних стадиях строительства, от неблаговидных действий застройщиков. Права дольщиков ограждались за счет предъявления дополнительных финансовых требований к строительным компаниям. В частности, они должны были поддерживать уставный капитал в определенной пропорции к стоимости строящихся объектов, а начальные стадии строительства каждого объекта финансировать за счет собственных средств.
Естественно, что для российских строителей, работающих "с колес", такие условия были совершенно неприемлемыми. Поэтому все участники строительного рынка дружно прогнозировали падение выпуска строительной продукции, так как многим компаниям из-за невозможности выполнить условия закона пришлось бы уйти с рынка.
Однако провала в строительстве не случилось, никто с рынка не ушел, и, наоборот, все строительные компании стали наращивать обороты, что и привело к резкому увеличению ввода жилой площади. Что же послужило толчком к такому ускорению строительного процесса, за счет чего были преодолены все трудности и строительный комплекс России вырвался на оперативный простор?
Толчком к ускоренному росту предложения жилья послужил не менее быстрый рост цен. Цены на жилье весь год росли бешеными темпами, причем не только в Москве, на которую работает столичный фактор, но и по всей России. И этот рост опережал не только темп роста предложения жилья, но и официальные показатели инфляции. Чтобы дать представление об этом процессе, приведем динамику цен на жилье в основных городах страны.
Итак, в столице за 2006 год цена одного квадратного метра в среднем по всем типам жилья и по всем районам города возросла на 88% - с $2232 до $4193. В Санкт-Петербурге за год жилье подорожало в 2 раза - с $1190 до $2450 за квадратный метр. В Нижнем Новгороде цены в среднем выросли с $550 до $1200 за квадратный метр - в 2,2 раза. В Самаре цены выросли на 50%-60% - с $1100-1620 до $1770-2390. В Ростове-на-Дону стоимость квадратного метра подросла на 54% - с 26,6 тыс. руб. до 41 тыс. руб. При продвижении к Уральскому хребту и Сибири ценовая гонка не ослабевала. В Екатеринбурге за год цены выросли в 2 раза - до 63,5 тыс. руб., а в Перми - на 50%. И наконец, в Новосибирске цены выросли с 28,3 тыс. руб. до 43,6 тыс. руб. за квадратный метр. Таким образом, рост предложения жилья на 15% был оплачен ростом его стоимости минимум на 50%, а максимум - в два раза. Естественно, что при таком подорожании все законодательные, административные и земельные барьеры преодолеваются очень легко, так как рост продажной стоимости покрывает все расходы, и строительные, и не строительные тоже.
Что явилось основным фактором подорожания жилья? По нашему мнению, в его основе лежит непрерывный поток нефтедолларов, с которым российская банковская система никак не может справиться, то есть она не может превратить этот поток денежных средств в реальный капитал. Вместо этого российские банки активно участвуют в игре на повышение, в результате которой предложение товара "жилье" растет медленно, зато цены на него растут очень быстро. При этом ипотечные кредиты, которые многие обвиняют в избыточном стимулировании спроса на жилье, здесь совсем не виноваты. Для банков не важно, каким именно способом избыточные деньги попадут на товарные рынки. Каналы для этого всегда найдутся, и если бы не придумали ипотеку или строительные кредиты, появилось бы что-нибудь еще. Поэтому в росте цен на жилье и частично отреагировавшем на этот рост вводе жилья можно "винить" мировые цены на нефть, но никак не коммерческие банки с их ипотечными кредитами, которые только транслировали мировую конъюнктуру на совершенно к этому неготовый российский строительный рынок.
В результате в выигрыше оказались крупные жилищные инвесторы, покупающие сразу по десятку квартир еще на стадии строительства. С одной стороны, они приобрели актив, рост стоимости которого превысил все возможные пределы, оставив далеко позади те же акции и корпоративные облигации. С другой стороны, этот актив приносит высокий текущий доход, если готовые к проживанию квартиры сдавать в аренду. То есть получать доход и от роста капитальной стоимости, и от сдачи в аренду - это ли не прекрасное направление вложения средств!
По всей видимости, такой же сценарий разыграется и в 2007 году. Нефтяные цены по-прежнему не желают идти вниз, российская банковская система по-прежнему не готова абсорбировать избыточное денежное предложение, а фондовый рынок, который, собственно, и превращает деньги в капитал, существует у нас только в зачаточном состоянии, несмотря на все скачки фондового индекса. Поэтому все останется так, как было, но вот темпы роста ввода в действие нового жилья наверняка снизятся. Нельзя же, в самом деле, каждый год устраивать рекорды.
Тем более что это рекорды на пустом месте. Если обратиться к опыту прошлого и посмотреть, как менялись вводы жилья в предыдущие эпохи, то можно увидеть, что у нас уже был опыт, когда за три-четыре года новое строительство возрастало более чем в два раза. Это удвоение произошло в конце 50-х годов, когда за счет применения новой технологии крупнопанельного домостроения удалось совершить "большой скачок" и во многом решить жилищную проблему. Не до конца, конечно, но дело сдвинулось с мертвой точки. А вот сейчас, к сожалению, не просматривается технологии, массовое тиражирование которой смогло бы резко увеличить темпы нового строительства. Ну а если нет новых технологий, повышающих производительность капитала, то ждать повторения успехов не приходится.
В связи с этими тенденциями в строительстве под угрозой оказывается один из национальных проектов под названием "Доступное жилье". Понятно, что при нынешнем уровне цен, даже если темп их роста замедлится или совсем прекратится, все вводимое жилье абсолютно недоступно для семей со средним и низким уровнем дохода. И здесь никакие ипотечные программы не помогут, так как за счет банковских кредитов будет компенсироваться, и то не полностью, произошедшее за последний год удорожание жилой площади. Но ведь оно и раньше, когда цены были в два раза ниже, было недоступным для подавляющего числа желающих улучшить условия проживания. Поэтому, если всерьез говорить о "доступности" жилья, прежде всего было бы желательно добиться снижения цен на него раза в четыре сразу, а вот уже потом говорить об ипотеке, продаже в рассрочку, социальных квартирах и тому подобных методах повышения доступности. Но мы прекрасно понимаем, что этого не произойдет, цены от достигнутого уровня не опустятся. А поэтому про доступность можно даже и не мечтать.
Таким образом, в условиях, когда финансирование строительного процесса во многом зависит от спекулятивных "горячих денег" и когда строительные компании не могут предложить новых технологий домостроения, существенно повышающих его производительность, нам остается только рассчитывать на восстановление status quo.
То есть выходом из сложившейся ситуации могло бы быть резкое падение мировых цен на нефть и последующее за этим сокращение объемов спекулятивного капитала, инвестируемого в жилищное строительство. Объемы вводов жилых домов при этом, конечно, снизятся, но вот цены упадут точно. Как раз в той пропорции, как они росли в 2005-2006 годах. Вот тогда и можно будет говорить о "доступности" и разного рода меры государственной поддержки желающим улучшить свои жилищные условия будут актуальны. Но, как мы понимаем, ситуация на мировом рынке энергоносителей от наших с вами желаний не зависит, цены на нефть и газ, судя по всему, еще долго будут сверхвысокими, а поэтому надеяться на их падение и автоматическое расширение доступа низко- и среднедоходных слоев населения к жилью не приходится.