В последнее время все чаще приходится слышать о выступлениях в Москве и других российских городах "обманутых дольщиков" (они же "обманутые соинвесторы" или "обманутые покупатели жилья"). Иногда эти выступления принимают даже противоправную (но, надо признать, эффективную) форму перекрытия автомобильных и железнодорожных магистралей. Кто такие эти люди и чего они добиваются?
О природе дешевого сыра
Речь идет о гражданах, которые внесли деньги за квартиры в будущих новостройках, но так и не приобрели желаемого. Либо эти многоквартирные дома так и не построены или не сданы в эксплуатацию в установленный срок, либо жилье предоставлено в собственность другим гражданам. По некоторым сведениям, всего по России с этой проблемой столкнулось около 80 тысяч семей, а их движение представляют около ста инициативных групп. Рекордное число пострадавших в Московской области (20 тысяч), далее следуют Москва (15 тысяч) и Санкт-Петербург (12 тысяч). Справедливости ради необходимо отметить, что в последние годы 74 процента строящегося жилья возводится на деньги дольщиков, то есть подавляющее большинство строительных организаций все же выполняют свои обязательства.
Сделка рекламируется как покупка квартиры. На первый взгляд это так и есть. Согласно пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ, предметом договора купли-продажи может быть " вещь, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем". Однако применительно к сделкам с недвижимым имуществом Гражданским кодексом установлены более строгие требования. Предмет должен быть индивидуализирован, иначе договор считается незаключенным (ст. 554). Да и переход права собственности подлежит государственной регистрации (ст. 551). Поскольку невозможно определить пространственное расположение квартиры в еще не построенном доме, то и надлежащий договор купли-продажи заключить (и зарегистрировать) невозможно.
В результате на свет появлялись договоры, о видовой принадлежности которых закон умалчивал. Конечно, такие договоры допускаются гражданским правом в силу действия принципа свободы договора (ст. 421) и подлежат судебной защите в силу древнего принципа pacta servanda sunt - договоры надлежит соблюдать (ст. 309). Римляне назвали бы их contractus innominati - безымянными договорами. Но в суде можно опираться только на текст договора, а если он о чем-то умалчивает, то на обычаи делового оборота, аналогию закона и права, что, по сути, означает - на совесть и правопонимание судей. Само собой разумеется, что по таким договорам уплачиваются несколько меньшие деньги, чем стоимость готового жилья.
Хотели как лучше
Чтобы законодательно урегулировать эту сферу, Государственная дума приняла в декабре 2004 года Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" # 214-ФЗ. Этот закон вступил в силу 30 марта 2005 года. Установленные им правила применяются только к правоотношениям по поводу объектов недвижимости, разрешение на строительство которых дано после вступления закона в силу. То есть нынешних "обманутых дольщиков" закон непосредственно не касается. Зато он касается перспектив работы строительных организаций на жилищном рынке. Стремясь максимально обезопасить так называемых покупателей квартир в еще не построенных домах, авторы закона, как полагают многие специалисты, объективно способствовали кризису на рынке жилья.
Депутаты уподобились легендарному герою Сервантеса, чье благородное сердце не могло стерпеть сцены избиения ремесленником мальчика-подмастерья. Дон Кихот потребовал прекратить безобразное насилие и даже выплатить мальчику денежную компенсацию причиненных страданий. Но последний не был ничуть ему благодарен за непрошенное вмешательство, поскольку едва Рыцарь печального образа скрылся за горизонтом, как рассерженный хозяин всыпал слуге втрое больше.
Однако логика депутатов совершенно понятна. Граждане, финансирующие строительство своего будущего жилья, выступают не в качестве предпринимателей, для которых риск составляет неотъемлемую сторону деятельности, а как конечные потребители. В этом отношении они отличаются даже от инвесторов на фондовом рынке, которые, кстати, хотя и стремятся извлечь прибыль, также не являются предпринимателями. Фактически же участникам долевого строительства отведен удел страдающей стороны в случае неблагоприятных событий на рынке, недобросовестности или авантюризма руководителей организаций, которым они доверили свои деньги. Поэтому вполне закономерно желание огородить гражданина от превратностей рыночной стихии, обеспечить ему повышенную защиту как слабой стороне правоотношений. Примерно такую же заботу проявляет законодатель, скажем, о вкладчиках банков.
В соответствии с законом # 214 застройщику разрешается привлекать деньги участников долевого строительства (физических и юридических лиц) только после получения разрешения на строительство, публикации проектной декларации и государственной регистрации права на земельный участок, отведенный под стройплощадку. Государственная регистрация позволяет участником долевого строительства проверить, не вводят ли их в заблуждение. Если гражданин, заплативший деньги и рассчитывающий стать собственником квартиры, узнал, что необходимых документов у застройщика нет, он вправе потребовать не только возврата уплаченного, но и проценты за неосновательное пользование его деньгами - в двойном размере по отношению к учетной банковской ставке, а также дополнительное возмещения убытков, если эта сумма их не компенсирует. (На это он, впрочем, и прежде имел право при судебном признании сделки незаключенной либо недействительной, достаточно ссылки на неосновательное обогащение другой стороны. Только проценты ему причитались не в двойном размере).
Сам договор об участии в долевом строительстве также подлежит теперь государственной регистрации. Застройщик обязан предоставить вновь созданную недвижимость в собственность участника долевого строительства в срок, указанный в договоре, под страхом уплаты неустойки (пени) за каждый день просрочки в четырехкратном размере по отношению к процентной ставке ЦБ РФ. Впрочем, если застройщик видит, что обстоятельства не позволяют управиться в срок, он может уведомить об этом дольщика не менее чем за два месяца и предложить изменить условия договора. Если дольщика не устраивает это предложение, он вправе потребовать возврата вложенных средств и возмещения убытков. Аналогичное право у него возникает по истечении шести месяцев, если строительство "заморожено" и ясно, что застройщик не успеет закончить дело в срок, либо если дом сдан с существенными недостатками. Застройщик обязан предоставить не менее чем пятилетнюю гарантию качества жилья.
Запрещена реклама, связанная с привлечением средств дольщиков, до того, как застройщик получил право их привлекать. В рекламе обязательно следует указывать место и способ получения проектной декларации. Запрещается приводить количественные данные, непосредственно не связанные с рекламируемой деятельностью. Правительство РФ наделяется полномочиями устанавливать правила, обязательные для участников правоотношений в области долевого строительства. Оно, в частности, может регламентировать минимальный объем собственных средств застройщика и другие параметры его финансовой устойчивости.
Кроме того, предполагается существование уполномоченного федерального органа исполнительной власти, который должен заниматься регулированием, контролем и надзором в этой сфере. Этот орган имеет право давать застройщику обязательные предписания, подвергать его административным наказаниям, рассматривать жалобы, связанные с долевым строительством, обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности либо о ликвидации организации-застройщика (запрете предпринимательской деятельности застройщика-гражданина). Застройщик обязан перед этим органом ежеквартально отчитываться.
В настоящее время такой орган не создан, ни на один из существующих государственных органов его обязанности не возложены. Однако перспектива оказаться под бдительным государственным оком не слишком вдохновляет строителей. С другой стороны, единственной финансовой гарантией для дольщиков служит залог самого строительного объекта, но стоимость незавершенного объекта всегда ниже цены совокупности договоров. Кроме того, этот объект может быть и в залоге у банка, кредитовавшего строительство. Банк, кстати, имеет право не согласиться с привлечением средств дольщиков, так как в силу закона у него возникает с ними тождественный предмет залога. Поэтому банки теперь менее охотно кредитуют долевое строительство.
Происходит как всегда
Все чаще СМИ сообщают о том, что прокуратура предъявляет руководителям строительных организаций обвинения в мошенничестве. Положа руку на сердце, нельзя быть уверенным, что такие обвинения во всех случаях обоснованны. Люди так устроены, что им требуется показать кнут. При этом от того, что мошенник сядет в тюрьму, дольщики смогут получить лишь моральное удовлетворение. Если у должника нет имущества, то на нет и суда нет. Объективная сторона невыполнения гражданско-правовых обязательств и мошенничества тождественны. Разница в субъективной стороне, которую понимали еще авторы "Русской правды". Мошенник тот, кто, принимая на себя обязательства, не собирался их выполнять. Если даже это и так, далеко не всегда это можно доказать.
Хотя бывают и очевидные случаи. Примитивная схема мошенничества на рынке долевого строительства - это предъявление дольщикам поддельных документов. Прокуратуре известны и более изощренные схемы. Например, организация, почти не имеющая собственных средств, собирает деньги дольщиков и как инвестор заключает со строительной организацией договор подряда, в каком-либо отношении изначально порочный. Деньги переводятся через формально независимую, а фактически аффилированную организацию. По завершении строительства договор признается недействительным. Обманутые дольщики, конечно, легко выигрывают в суде гражданские иски против организации, заключившей с ними договоры, во главе которой стоят мошенники, но реально получить ничего не могут ввиду отсутствия имущества у должника.
Наиболее громкое уголовное дело из строительной серии - дело фактического руководителя коммандитного товарищества "Социальная инициатива и компания" Николая Карасева. Здесь была выбрана примечательная правовая форма - коммандитное товарищество, которое Гражданский кодекс РФ именует еще "товариществом на вере". В такой организации обязательно есть полные товарищи, отвечающие всем своим имуществом, и товарищи-вкладчики (или коммандитисты, которых в дореволюционной России называли также "верителями"). Эти, так сказать, "тощие товарищи", не будучи предпринимателями, отвечают за деятельность организации в пределах своих вкладов, а все дела вершат их полные сотоварищи, которым они обречены просто верить (отсюда и название - "товарищество на вере").
Нетрудно догадаться, что полными товарищами в рассматриваемом случае являются ЗАО "Социальная инициатива" и несколько других юридических лиц, а товарищами-вкладчиками - люди, которые считают себя покупателями квартир. Последними внесено почти 97 процентов складочного капитала коммандитного товарищества, но это не дает им никакого права на участие в делах товарищества. Свои деньги они могут при желании вернуть только в "Юрьев день", то есть в течение трех месяцев по окончании финансового года.
Рост и крушение пирамид
Неисполнение строительными компаниями своих обязательств в чем-то сходно с обрушением финансовых пирамид за десять лет до того. Оставим в стороне возможный уголовно-правовой аспект подобного рода ситуаций. В основе кризиса лежит все-таки экономика и массовая психология участников рынка. Авантюрный коммерческий расчет руководителей многих, если не всех, строительных организаций держался на том, что цена квадратного метра жилья должна неуклонно расти. Как цены знаменитых билетов "МММ". Финансовый взлет многих отечественных бизнесменов в первой половине 90-х годов был обеспечен галопирующей инфляцией. В известном смысле похоже обстоят дела и в наше время: благосостояние населения выросло, а надежды получить жилье по договору социального найма заметно поубавились, так что рынок жилищного строительства приобрел привлекательность.
Разумеется, предприниматели старались соблазнить потенциальных дольщиков относительно скромными ценами "на низком старте". О том, что порой нереально низкие цены являются своего рода платой за риск, реклама, конечно, умалчивала. Поскольку застройщики обычно брали на себя обязательство предоставить в собственность не конкретную квартиру, а абстрактные квадратные метры, им было трудно удержаться от соблазна подписывать договоры и принимать деньги от все новых "покупателей" несуществующих квартир, даже когда все квартиры в проектируемом жилом доме оказывались "проданы". Учитывая рост цен и людскую психологию, так было делать гораздо проще, чем предлагать дольщикам доплатить в связи с новыми неблагоприятными обстоятельствами вроде повышения стоимости строительных материалов или услуг энергетиков. Кто же станет доплачивать, если он считает непостроенную квартиру уже "своей"! Расчет держался на том, что тех, кому не хватило, можно будет удовлетворить за счет строительства все новых и новых домов. Государственная регистрация договоров осуществлялась далеко не всегда и была скорее делом добровольным, так что видимых препятствий к строительству пирамид не наблюдалось.
Рекордные темпы роста стоимости жилья в новостройках наблюдались в 2003 году, а вот в 2004 году произошел... нет не спад, а просто стагнация. Но она подкосила иных размашистых риэлтеров. К этому обстоятельству весной 2005 года добавился существенный рост стоимости цемента и металла. Наконец, закон # 214 поубавил у банков желание кредитовать строительство. Совокупность этих обстоятельств и привела к обвалу.
Небесный мандат
Примечательно то, что отчаявшиеся граждане обращают свой гнев не столько против предпринимателей-авантюристов, сколько против власти. Это вызвано, прежде всего, конечно, слухами о коррупции. Согласно "надежным" источникам, якобы сорок процентов стоимости столичного жилья составляют взятки чиновникам. Объективно в распространении подобных слухов заинтересованы недобросовестные бизнесмены. Когда дела шли в гору, им выгодно было намекать на свою близость к власти. Когда они стали терпеть крах, им стало выгодно использовать власть в качестве "громоотвода". Дескать, городские власти не дают нам работать, вымогают взятки и т.д. Подобным образом в свое время весьма успешно манипулировали общественным мнением Сергей Мавроди, Валентина Соловьева и другие.
На самом деле, конечно, упреки власти ныне адресуются гражданами не столько в связи с ее действиями, сколько в связи с бездействием. Все обычно сводится к двум нехитрым тезисам. Первый тезис: "Мы поверили этим предпринимателям, раз власть давала им работать на рынке, а иным даже вручала награды". Второй тезис: "Возмутительно, что власти позволяют этим жуликам продолжать свою деятельность даже под следствием, а нас переадресовывают в прокуратуру и в суд". Того, что времена социалистической плановой экономики, когда государство во все вмешивалось и все регулировало, давно уже канули в Лету и что пора бы философски отнестись к рискованным рыночным сделкам, "обманутые дольщики" как будто не замечают. Как не замечают они и того, что до вступления в законную силу обвинительного приговора суда гражданин считается невиновным.
Конечно, в апелляции к власти есть колоссальная утилитарная подоплека. Юридическое лицо может оказаться несостоятельным, а его руководители просто сбежать. Зато власть никуда не денется. Поэтому с нее всегда можно спросить. Вот и спрашивают. От власти ждут, разумеется, возмещения вреда в натуре. То есть надеются, что под политическим давлением город Москва, другие муниципалитеты вручат пострадавшим квартиры за счет своей, городской, доли. И словно не замечают, что не Лужков или Ресин планируют поселяться в этих квартирах. Они предназначены для предоставления очередникам по договору социального найма. (Кстати, власти могли бы организовать со стороны очередников выступления или хотя бы письма противоположной направленности. Но, видимо, они просто не воспринимают оказываемое давление всерьез.)
Апофеозом подобного подхода является "иск" (на самом деле жалоба) в Верховный суд РФ группы граждан, требующих призвать к ответу президента РФ Владимира Путина и взыскать в их пользу средства из федерального бюджета в качестве компенсации морального вреда. Они считают себя жертвами коррупции, уровень которой в России, дескать, очень высок (этот тезис подкрепляется ссылкой на доклад Transparency International), а президент, который, по их мнению, в силу своей должности отвечает в стране за все, принимает неэффективные решения и не принимает эффективных, что ведет к построению коррупционной системы.
Верховный суд РФ был вынужден принять эту жалобу к рассмотрению. Видимо, ее авторы искренне не понимают, что ответственность главы государства за положение дел в стране носит морально-политический, а не юридический характер. Не нравится его деятельность - не голосуй за него, вот и все. Если исходить из того, что авторы подобного рода жалоб не валяют Ваньку, а действительно полагают, что президент отвечает за все, то как тут не вспомнить древнюю китайскую доктрину "небесного мандата"?
Согласно этой доктрине, любое бедствие в стране, скажем неурожай, означало, что император прогневал Небо, а потому должен быть низвергнут. Если верить в Небо и считать правителей наделенными им особым мандатом, то все логично.